La maquinaria detrás de las llaves

Por:María M. Marte

Cuando se entregan las llaves de un proyecto habitacional, la atención suele concentrarse en las familias beneficiadas, los subsidios otorgados o las autoridades presentes en el acto. Mucho menos visible es la infraestructura financiera que permite que esos proyectos sean una realidad.

Una parte importante de esa infraestructura en nuestro país es el Banreservas.

Con activos superiores a RD$1.47 billones a mayo de 2026 y una cartera de préstamos de casi RD$665 mil millones, Banreservas no solo es el banco más grande del país; también se ha consolidado como uno de los principales financiadores de viviendas.¹ A mayo de 2026, su cartera hipotecaria superaba los RD$104 mil millones dentro de un mercado nacional de RD$458 mil millones. En otras palabras, casi uno de cada cuatro pesos prestados para vivienda en República Dominicana proviene de Banreservas.²

El impacto se mide en miles de familias y miles de millones de pesos.

Además de facilitar créditos tradicionales para viviendas, el banco también financia desarrollos habitacionales completos y condiciones preferenciales al crédito que permiten a miles de familias convertirse en propietarias.

Solo en el residencial San José, entregado recientemente en Santo Domingo Norte, Banreservas destinó aproximadamente RD$1,600 millones para financiar las 700 unidades del proyecto.³ Al momento de la entrega, 430 familias habían completado el proceso de financiamiento y formalizado la adquisición de sus viviendas, beneficiando a más de 1,300 personas.⁴

En Laderas del Este, en San Antonio de Guerra, la institución financió más de RD$330 millones para la primera etapa del desarrollo habitacional.⁵

Estas operaciones forman parte de un modelo mediante el cual el banco ofrece financiamiento hipotecario a una tasa fija de 8% durante siete años, complementando los subsidios otorgados por el Estado a través de programas como Familia Feliz y Mi Vivienda.⁶

Los resultados sociales no han venido acompañados de un deterioro financiero

Una pregunta inevitable es si una estrategia de financiamiento orientada a objetivos públicos puede afectar la salud financiera de una entidad bancaria.

Los indicadores disponibles sugieren que no.

La cartera hipotecaria continúa siendo el segmento de menor riesgo del sistema financiero dominicano. Al cierre de 2025 registró una morosidad de apenas 0.73%, mientras el 98% de los préstamos permanecían clasificados en categorías de bajo riesgo.7

Particularmente relevante es el desempeño del segmento de vivienda de bajo costo estructurado mediante fideicomisos, donde se concentra una parte importante de los proyectos vinculados a los programas habitacionales. Este segmento creció cerca de 24% durante 2025 sin mostrar señales significativas de deterioro crediticio.8

Los propios indicadores de Banreservas reflejan una tendencia similar. La institución cerró 2025 con una morosidad cercana a 1.3%, una cobertura de cartera vencida superior a 200% y un índice de solvencia de 19.8%, por encima de los requerimientos regulatorios.9 En su informe de febrero de 2026, Moody’s Local mantuvo a la entidad con la máxima calificación local (AAA.do) con perspectiva estable, destacando como fortalezas su robusta posición de mercado, la calidad de sus activos y una rentabilidad patrimonial sostenidamente elevada.10

Con esto, Banreservas ha demostrado que una entidad financiera pública puede actuar como un instrumento efectivo de política pública sin dejar de operar bajo criterios de sostenibilidad, rentabilidad y prudencia bancaria. Esa combinación de impacto social y disciplina financiera constituye uno de los activos más valiosos del modelo.

La verdadera tarea

Siendo el financiamiento tan determinante para el acceso a la vivienda como la construcción misma, resolver los desafíos estructurales del financiamiento habitacional debe convertirse en una prioridad nacional de primer orden.

Todavía los dominicanos se enfrentan a hipotecas con tasas que duran apenas cinco o siete años fijas, cuotas que normalmente aumentan vencido ese tiempo y una carga de intereses que termina siendo varias veces lo que tomaron prestado. Incluso para profesionales con buenos ingresos y familias con capacidad de pago, estas condiciones onerosas e inciertas terminan excluyéndolos del sueño de la casa propia.

Corregir las fricciones que encarecen y acortan el financiamiento hipotecario requiere mucho más que subsidios y facilidades de temporada. Pero cualquier solución solo podrá escalar si quienes originan los préstamos están dispuestos a participar en nuevos mecanismos que conecten mejor el ahorro de largo plazo con el crédito hipotecario.

Si la experiencia reciente sirve de referencia, Banreservas ha demostrado que puede desempeñar un papel de liderazgo en esa evolución. ¿Pero será el gigante estatal quien marque el camino de alianzas e innovaciones que requiere el financiamiento habitacional dominicano o emergerán nuevos actores capaces de acelerar la próxima transformación del financiamiento habitacional dominicano?

Fuentes

1-2. Superintendencia de Bancos de la República Dominicana (SIMBAD), Cartera de Créditos Hipotecarios, mayo de 2026.

3-4. Acento, "Banreservas financia 700 apartamentos del Residencial San José entregados por Abinader en Santo Domingo Norte" (19 jun. 2026), acento.com.do/economia/banreservas-financia-700-apartamentos-del-residencial-san-jose-entregados-por-abinader-en-santo-domingo-norte-9702420.html

5-6. Banreservas, comunicado oficial, "Banreservas financia 144 apartamentos entregados por el presidente Abinader en Laderas del Este" (19 abr. 2026), banreservas.com/noticiasyprensa/banreservas-financia-144-apartamentos-entregados-por-el-presidente-abinader-en-laderas-del-este/

7-8. Superintendencia de Bancos de la República Dominicana. Informe sobre el Crédito en el Sistema Financiero Dominicano (cierre 2025).

9. Superintendencia de Bancos, Memoria Institucional Banreservas, 31 de diciembre de 2025 (documento regulatorio alojado en el sitio oficial de la SB) — https://sb.gob.do/media/r1jfa4se/31-de-diciembre-2025.pdf

10. Moody’s Local Dominicana, Informe Banreservas (4 feb. 2026), moodyslocal.com.do/wp-content/uploads/2026/02/1.2.1_MLDO_Informe-PUBLICO-BANRESERVAS-04-02-2026.pdf